Рефераты, курсовые. Учебные работы для всех учащихся.

Рынок земли

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое назначение этих участков могло быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Становлению рынка земли сельскохозяйственного назначения способствовал Указ президента 'О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования', который был призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить операции по купле-продаже земли, привлечь финансовые средства в производственную сферу.

Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов землепользования и на бесплатной основе расширение частного землевладения.

Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через Госдуму правительством РФ. Еще больший всплеск эмоций вызвало прохождение и принятие Думой Закона 'Об обороте земель сельскохозяйственного назначения', действие которого вступило в силу с января 2003 года.

Земельный рынок один из самых главных и актуальных вопросов сельского хозяйства . Цель данной работы изучить формирование рынка земли в России. В соответствии с целью были поставлены следующие задачи: рассмотреть виды собственности на землю , оценить состояние земельного рынка , проанализировать экономические и юридические аспекты данного рынка , дать определения понятиям: цена земли , дифрента. 2 Проблема вида собственности на рынке земли Поскольку большинство сельскохозяйственных земель оказалось в частной собственности, то возникла необходимость образования рынка земли. Как раз по вопросу рынка земли в российском обществе развернулась острая дискуссия. В настоящее время из предмета спроса, по существу, исчез вопрос о целесообразности введения частной собственности на землю, так как в Законе 'О земельной реформе, Конституции РФ (ст. 360) и других последующих правовых актах провозглашено право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. И фактически этот процесс в стране идет.

Сегодня лишь небольшая группа экономистов по-прежнему утверждает, что рациональные земельные отношения могут быть выстроены на базе государственной формы собственности на все земли в обществе. От их аргументированной критики частной земельной собственности нельзя отмахнуться, потому что частноземельные отношения заключают не только позитивные, но и негативные моменты, что подтверждается практикой. Так, противники частной собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования.

Главное не в том, утверждали они, каким образом земля закреплена, а как она используется, предоставлена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъектам самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, приобретать на рынке средства производства и др. К тому же у российского крестьянства сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями в дореволюционные времена.

Другими аргументами противников частной поземельной собственности были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической дифференциации деревни, сдерживанию НТП в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли. Если же земля покупается, а не берется в аренду, то монополия частной поземельной собственности через высокие цены на сельскохозяйственную продукцию накладывает дань на все общество. Частная собственность на землю к тому же затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках в том числе тех, кто ее неэффективно использует.

Нельзя не учитывать и того, что при частной собственности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание 'грязных денег', а при высокой инфляции в России - и инфляционный спрос на земельные участки. В дискуссии по вопросу форм собственности на землю победили, как известно, сторонники введения частной собственности и купли-продажи земли. В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного производства как раз и состоит в отсутствии частной собственности на средства производства и прежде всего на землю. Исходя из этого постулата основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов. 3 Оценка состояния земельного рынка по результатам земельной реформы.

Земельная реформа в РФ исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками сельхозпредприятий на условные земельные паи, значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле они вряд ли смогут, что и произошло на деле.

Результат таков: лишь 20% собственников земли реально на ней работают, а 80% - всякое 'социальное окружение'. Противники частной земельной собственности оказались правы: 'паявизация' обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу сельскохозяйственной продукции, лишь 2% крестьян вышли из колхозов и совхозов и образовали фермерские хозяйства.

Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн гектаров (48,3%). Остальные земли используются сельскохозяйственными предприятиями без должного юридического оформления . Большинство фермерских хозяйств по размерам земельных участков - это мелкие хозяйства, ведущие полунатуральную сельскохозяйственную деятельность.

Основная причина этого заключается не в недостатке земли, а в отсутствии капитала. Не получив должного положительного эффекта от введения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство, поддержанное частью ученых-аграриев, стало уповать на то, что эффективного землепользователя не возникнет до тех пор, пока земля не будет вовлечена в рыночный оборот. И после этого центр научной дискуссии переместился к определению степени свободы коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий.

Сторонники частной собственности без границ, естественно, выступили за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивировали это тем, что при такой свободе можно отдать землю банкам под залог, продать излишки и, таким образом, получить финансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводились американские фермеры, которые под залог недвижимости получают ежегодно свыше 15 млрд долларов. При свободной купле-продаже земли, утверждали они, быстрее сформируется эффективный землепользователь. Право купли-продажи дает возможность расширять хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства.

Рыночное сельское хозяйство - это хозяйство с динамичным землепользованием. Земля - производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения -купля-продажа.

Наличие последней позволяет осуществиться так же аренде земли.

Фермер с частным владением, приарендующий землю - типичная фигура на Западе. Еще один довод у сторонников в пользу рынка земли -ускорение с его помощью миграционных процессов в стране из села в город и обратно. Купля-продажа земли еще более необходима для несельскохозяйственных целей и, наконец-то, эта необходимость узаконена в Земельном кодексе. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.

Сторонники сделок с землей не отрицают, что купля-продажа земли заключает не только позитивные, но и негативные моменты: возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и др.

Безусловно, заявляют они, безоблачного будущего у рынка земли нет, от коррумпированности общество не застраховано, однако отсутствие земельного рынка создает большие возможности для махинаций с земельной собственностью, что уже де-факто происходит во многих регионах страны.

Узаконение свободной купли-продажи земли легитимирует уже совершившееся. 4 Экономические и юридические аспекты земельной собственности Большая группа экономистов считает, что земельный рынок России нужен, но шаги к рынку земли должны быть последовательные и поэтапные . В подтверждение длительности перехода приводятся слова В.И. Ленина, что при проведении аграрной реформы нельзя действовать натиском или нахрапом, 'а нужен НЭП' , рассчитанный на 'целую эпоху'. В постсоветской России, с юридической точки зрения, трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве уже состоялась но теперь стоит более сложная задача - добиться экономической реализации права частной собственности, а для этого требуется достаточно длительный срок. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводителей можно отнести к эффективным землепользователям.

Представители последовательного и поэтапного направления считают, что на формирование рынка земли может уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многоплановая.

Процесс вовлечения сельхозугодий в рыночный оборот должен происходить поэтапно и под жестким контролем государства.

Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность эффективно работающих хозяйств всех типов, является аренда земли с расширением ее рыночного оборота и ипотека с постепенным включением в оборот всех сельскохозяйственных земель . Что касается процесса совершенствования законодательной базы, то она должна опережать экономические процессы и пройти ряд этапов: первый - надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести их повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй - требуется ужесточить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повысить действенность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий - необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения . Законодательная власть, как известно, предлагаемую поэтапность не восприняла, и Федеральный закон уже принят. В дальнейшем практика покажет, насколько эффективен принятый Государственной Думой закон. При исследование проблемы земельных отношений необходимо прежде всего провести разделение земли, во-первых, как природного объекта (пространства) и как природного ресурса (средства производства в сельском и лесном хозяйстве), во-вторых, объекта экономических отношений и объекта права собственности и иных прав на землю.

Наиболее сложным в этом разделении является выявление различия экономического и юридического содержания земельной собственности. Как правоотношение частная собственность на землю означает, что данная земельная площадь принадлежит определенному лицу, который волен распоряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено оно официально в законах или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотношение существует.

Реального же экономического отношения в этом случае не возникает.

Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизводства продуктов . Содержание буржуазной земельной собственности раскрыто, как известно, К. Марксом посредством категорий: дифференциальная и абсолютная ренты, цена земли, процент на капитал, вложенный в землю, цена продуктов сельского хозяйства, то есть оно логически отражается только через систему категорий политической экономии. Когда представлены формы поземельной собственности, то - это, по существу, правовое отношение, а задача экономиста - исследовать, каким образом совершается действительный процесс производства, распределения, обмена и потребления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности.

Действующее законодательство о земле основано на определенном понимании российской юридической наукой ка тегории субъективного права на землю.

Данная категория определяется как право конкретного субъекта на владение, пользование, распоряжение землей . Какой смысл вкладывается в каждое из этих понятий? Право владения означает фактическое обладание.

Владеть землей может и ее собственник, и несобственник. Во втором случае собственник передает землю во владение другому лицу.

Владение может сохраняться за собственником, но без пользования землей. При передаче земли землепользователям и арендаторам во владение собственник предоставляет им права пользования землей. Право пользования - это право эксплуатировать полезные свойства и качества земли, получать доход от земли. В процессе использования земли собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на нем: использовать имеющие на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, иные строения и сооружения, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природроохранными требованиями; производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений . Собственник вправе передавать земельный участок другому лицу - арендатору, за что приобретает право на получение земельной ренты. Право распоряжения означает, что собственник земельного участка распоряжается землей по своему усмотрению, то есть определяет юридическую судьбу своего участка. С правовой точки зрения это означает монополию данного субъекта на определенную землю, только ему принадлежащую.

Распоряжение может выступать в двух формах: правовой и вещной . В новом Земельном кодексе введены понятия: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

Собственники земельных участков - это лица, распоряжающиеся землей по своему усмотрению.

Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по договору аренды (субаренды). Что касается права безвозмездного постоянного бессрочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям. В ст. 15 и 16 гл. Ill Земельного кодекса определены субъекты права собственности на землю - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Из представленной информации видно, что практическое законодательство, выраженное в Земельном кодексе, несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю. 5 Спрос и предложение земли Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности.

Остановимся на этом подробнее.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение.

Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте.

Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы.

Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю 'привязывают' их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. ' В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств.

Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

P млн.руб.за акр
S
Q акров
0
Q *
Рис. 1 Предложение земли Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю. Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: D = Dсх + Dнесх, где: D — совокупный спрос; Dсх — сельскохозяйственный спрос; Dнесх — несельскохозяйственный спрос.
P млн.руб.за акр
Q акров
D сх
D
D несх
Рис. 2 Совокупный спрос на землю. Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на си ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходим использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах.

Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2). Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д.

Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центра потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли.

Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий.

Изменение погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция.

Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания.

Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться.

Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении. В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.

Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли.

Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли. 6 Земельный рынок Теперь, обратимся к вопросу о рынке земли, в последнее время в экономической литературе дано более полное его определение.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю . Представляется, что при анализе рынка земли следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника. В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков; 2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение в новом Земельном кодексе.

Таблица 1 Рыночный оборот земельных участков несельскохозяйственного назначения в Красноярском крае

Виды сделок 1997год 1998 год 1999год
Кол-во сделок (площадь Га) Доля вида сделок от их общ числа, % Кол-во сделок (площадь Га) Доля вида сделок от их общ числа, % Кол-во сделок (площадь Га) Доля вида сделок от их общ числа, %
Всего 8029(1006.0) 100 7992(873,2) 100 8597(1006,4) 100
В т.ч; продажа местными органами власти 266(48,9) 3,3 266(25,6) 3,3 280(26,2) 3,2
Купля-продажа гражданами и юр.лицами 5364(618,0) 66,8 5101(506,9) 63,8 5969(707,3) 69,4
Дарение 314(29,6) 3,9 424(40,3) 5,3 289(37,8) 3,4
Наследование 2008(290,1) 25,0 2090(258,3 26,2 2042(291,6 23,8
Залог 77(19,4) 1,0 111(42,1) 1,4 17(3,5) 0,2
Приведенные в таблице данные о структуре сделок с землей свидетельствуют о том, что большая часть сделок осуществлена по купле-продаже земли, а другие сделки (дарение, наследование, залог) еще не получили развития. Все представленные виды сделок могут совершаться только с земельными участками, находящимися в собственности граждан, юридических лиц или государства. По новому Земельному кодексу земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование впредь не предоставляются.

Никакие рыночные сделки с государственной землей, находящейся в бессрочном или срочном пользовании граждан или юридических лиц, не допускаются. Таким образом, Земельный кодекс побуждает субъектов, имеющих землю для несельскохозяйственных нужд, а также для личного подсобного хозяйства, обращать их в частную собственность или арендовать у собственников земли.

Безусловно, это будет способствовать развитию как первичного, так и вторичного рынка земли.

Однако, как показывает таблица 1, процессы купли-продажи на первичном рынке идут вяло. К причинам, сдерживающим этот процесс следует отнести: 1) отсутствие заинтересованности во вложении средств в землю; 2) относительно высокая выкупная цена земельных участков, о чем свидетельствуют данные таблицы 2. Органы местного самоуправления при продаже земельных участков в собственность применяют нормативную цену земли, установленную постановлением администрации края от 16.06.1998 г. № 323-п 'Об установлении нормативной цены земли'. Особенно высокая выкупная цена сложилась в крупных городах и пригородной зоне города Красноярска. Например, в городе Красноярске один квадратный метр земли обходится в среднем 390 рублей, а в поселке Емельянове - 34,3 рубля. По мнению Краевого комитета по земельным ресурсам, в целях развития приватизации земель необходимо проводить меры по стимулированию инвестиций в землю, установлению льгот при выкупе земельных участков и шире практиковать сдачу земель в аренду с правом выкупа в рассрочку.

Постепенно запускаются процессы продажи прав аренды и залога земли, а также начинает функционировать вторичный рынок.

Вторичный рынок земли наиболее развит в Емельяновском, Сухобузимском, Манском, Минусинском, Курагинском, Шушенском районах, г.

Дивногорске . Таблица 2 Средние цены на земельные участки при продаже органами местного самоуправления, в руб. м 2

наименование 1999 г. 2000 г. 2001 г.
Вне насел.пунктов В селе В городах и поселках Вне насел.пунктов В селе В городах и поселках Вне насел.пунктов В селе В городах и поселках
Гражданам для индив.жилищ.строительства ,личного подсобного хоз-ва,садоводства 4,1 4,5 6,0 5,2 4,5 6,7 4,4 5,7 6,8
Гражданам и их обьединениям для предпринимательской деятельности 3,0 6,2 7,9 4,2 3,0 12,8 - - 16,5
Итак, на примере Красноярского края мы убедились, что механизм формирования земельного рынка запущен, и реальное его функционирование осуществляется на уровне региона.

Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем. В литературе правомерно делается акцент на противоречивость интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

Отметим прежде всего государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и незначительные бюджетные поступления. В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земельных участков - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.

Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера.

Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты). Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя 'денежных людей', которые смогут покупать землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей. Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ. 7 Нормативная цена земли На территории Российской Федерации плательщиками земельного налога и арендной платы являются организации, предприятия, учреждения. независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, включая международные неправительственные организации (объединения), совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан, иностранные юридические лица), а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду.

Короче говоря, кроме законодательно освобожденных полностью или на определенных условиях от земельного налога в России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, землевладельцы и землепользователи.

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются все земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование (в том числе и аренду). Поскольку земельный налог устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год, его размер зависит от площади участка, качества и местоположения земли.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы как в денежной, так и в натуральной форме определяются исключительно договором между арендодателем и арендатором земли. При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Земельным законодательством РФ дано право устанавливать предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков: субъектам РФ - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства; органам местного самоуправления (районные, без районов города, городские, поселковые и сельские) - для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. 8 Арендная плата, цена земли . Диффрента или земельный налог В настоящее время действительная преграда вовлечения земли в рыночный оборот - низкая эффективность сельскохозяйственного производства и тяжелое финансовое положение большинства сельхозтоваропроизводителей и, стало быть, отсутствие возможности у большинства землевладельцев манипулировать земельной рентой.

Только рента придает экономический смысл нахождению земли в государственной или частной собственности. Рента: 1) По Марксу – доход, приносимый землей ее собственнику. 2) Неоклассическая – вид устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью Виды рент: Устанавливается в соответствии издержками на худшей из земель. Рента зависящая от качества земля – дифференциальная рента (дифрента-1), приносимая всеми участками – абсолютная.

Дифрента-2 – такая рента, которая может быть получена на любой земле при применении удобрений , новых технологий, и т.д.

Арендная плата – форма ренты. Равна ренте + % на вложенный капитал + отчисления на его износ. Цена земли.

Расставаясь землей, собственник теряет возможность на получение ренты, но получает капитал и возможность получать % по нему, равный утерянной ренте.

Значит цена земли = рента/ставка %. Существование и развитие рынка земли вообще и сельскохозяйственного в частности невозможно без земельной ренты. Земля должна приносить доход, чтобы можно было экономически реализовать ту или иную форму собственности на землю.

Напомним еще раз высказывание К. Маркса, что, с одной стороны, собственность на землю остается 'юридической фикцией', если она не приобретает форму ее экономической реализации, то есть если не используется в производстве или не приносит доход (ренту) собственнику, а, с другой стороны, собственность действительно выступает как производственное отношение, если осуществляется ее экономическая реализация . В данном определении земельный собственник предстает в чистом виде как собственник земли - материи, но для России типичным является собственник земли, выступающий одновременно и хозяйствующим субъектом.

Данная ситуация сложилась потому, что системный кризис АПК сформировал устойчивую тенденцию падения доходности сельскохозяйственного производства.

Чистый финансовый результат сельскохозяйственных товаропроизводителей в 1995-1999 годах (по всем видам деятельности) в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий без дотаций - отрицательный, а с их учетом - очень незначительный. При столь низкой доходности получение рентного дохода становится проблематичным, а вместе с ним и реализация земельной собственности. При отрицательной земельной ренте возникает вопрос о целесообразности рынка земли. С одной стороны, кому нужна покупка или аренда земли для сельскохозяйственной деятельности при низкой доходности от этой деятельности? С другой стороны, надежды арендодателя на получение рентного дохода остаются призрачными. При таких обстоятельствах земельная собственность экономически не реализуется, отпадает граница для приложения капитала к земле. Это означает, что землевладелец должен сам вкладывать капитал, заниматься производством сельскохозяйственного продукта.

Аренда у формального собственника земли, в свою очередь, вселяет у предпринимателя неуверенность в стабильности условий хозяйствования, особенно связанных с инвестициями и с поддержанием плодородия почв.

Неустойчивое положение землевладельца, как и арендатора, побуждает первого устанавливать короткие сроки аренды (обычно не более пяти лет), что также не способствует росту эффективности землепользования.

Таблица 3 Финансовые результаты сельхозпредприятий в 1995-1999 годах (по всем видам деятельности)

Показатель 1995 1996 1997 1998 1999
Площади С/Х угодий предприятий на конец года,млн.Га 171,2 169,6 165,8 163,5 161,8
Чистый финансовый результат без дотаций и компенсаций в расчете на 1 Га с/х угодий,руб -35,2 -190,8 -242,8 -284,5 -6,2
То же с учетом дотаций и компенсаций в расчете на 1 Га с/х угодий,руб 8,5 -137,0 -184,6 -225,8 36,7
Только тогда, когда сельхозпроизводители начнут работать рентабельно, получая прибыль хотя бы на уровне промышленных предприятий, сельскохозяйственные угодья получат адекватную экономическую оценку, заработают такие механизмы, как институт банкротства и ипотека, появятся стимулы перераспределения земель в пользу наиболее эффективных собственников и хозяйствующих субъектов на земле.

Формирование и развитие рентных отношений невозможно не только без получения рентных доходов, но и выделения их, то есть конкретной, самостоятельной формы выражения и движения ренты. В централизованной экономике принципы распределения прибыли совхозов и доходов колхозов вели к изъятию почти всего прибавочного продукта и поступлению его в 'общий котел' государства без разделения на части. Путем присвоения всей прибыли, включая дифференциальную, государство реализовало себя экономически в качестве собственника и хозяина земельных угодий. Как хозяин оно присваивало продукт, включая нормальную прибыль, а как землевладелец - первую форму дифференциальной добавочной прибыли. Но даже в командной экономике при существовании частичной монополии совхозов и колхозов на землю как объект хозяйства существовала необходимость выделения рентного дохода из всего дохода хозяйства, так как только при этом условии можно было добиться; 1) рационального использования земли; 2) выравнивания экономических условий хозяйствования социалистических предприятий на разнокачественных землях . В современном российском сельском хозяйстве произошла денационализация земли и монополия как собственности так хозяйствования перешла к отдельным лицам. Теперь, чтобы экономически реализовалась монополия частной собственности на землю, необходимо получить абсолютную ренту, а для реализации монополии на землю как объект хозяйства сельхозпроизводителям нужно извлечь дифференциальную добавочную прибыль.

Образование той и другой в количественном выражении зависит прежде всего от складывающейся системы цен на продукцию сельского хозяйства. При нынешней системе цен, как было уже показано, земельная рента выплачиваться не может. В настоящее время возобладала точка зрения, что формой существования дифференциальной земельной ренты является земельный налог . С такой точкой зрения согласиться безоговорочно нельзя.

Дифференциальная рента принимает форму поземельного налога в условиях государственной монополии на землю как объект собственности, В таком случае сельскохозяйственные земли, независимо от плодородия и местоположения, являются объектом общенародного присвоения, и заботу об их сохранении и улучшении берет на себя в основном государство. Но чтобы осуществлять контроль за использованием земли и устанавливать экономическую ответственность хозяйств за используемый ресурс повышенной производительности, землепользователи должны платить фиксированную величину земельного налога. При таких обстоятельствах земельный налог выступает конкретной формой присвоения государством дифференциальной добавочной прибыли, формой рентного отношения. Кроме того, если в обществе значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, то земельный налог как экономическая категория выражает отношение между собственником земли и государством по поводу части рентного дохода. Это отношение следует считать отношением второго уровня (перераспределения). Отношение первого уровня -между землевладельцем и арендатором по поводу производства вторым и получения первым фиксированного добавочного дохода, собственно ренты, которая принимает форму арендной платы, если собственник земли и арендатор выступают в разных лицах. Если же земельный собственник сам хозяйствует на земле, то рентное отношение все равно возникает, в присвоении добавочного дохода экономически реализуется частная собственность на землю.

Сегодня в нашем обществе плательщиками налога являются субъекты, имеющие земельные участки в собственности - это крестьянские (фермерские) хозяйства, и в пользовании сельскохозяйственные предприятия, получившие землю для производственной деятельности от собственников земельных долей. В этих условиях землепользование всех лиц должно быть оформлено специальным договором, в котором хозяйствующий субъект обязуется выплачивать государству земельный налог. В определенной мере земельный налог можно классифицировать как налог на недвижимость. В системе налогообложения налог на недвижимость заключает фискальную функцию. Для нашего общества важно, чтобы земельный налог выполнял еще функцию экономическую - стимулировал рациональное использование сельхозугодий.

Прежде всего, величина налога должна стать границей эффективного ведения хозяйства, поэтому очень важно правильно установить величину земельного налога. Если хозяйство оказывается неспособным выплатить государству налог, значит оно неэффективно хозяйствует на земле. Внося плату за каждый гектар сельскохозяйственных угодий, субъект, использующий землю, видит, что это - налог на природный ресурс определенной производительности. И поскольку плата за ресурс, во-первых, имеет самостоятельную форму выражения (определенная сумма денег), во-вторых, фиксирована на ряд лет (не менее чем на пятилетний срок), собственник земли оказывается экономически заинтересованным в лучшем использовании этого ресурса.

Выплачивая в течение ряда лет одну и ту же величину налога, сельхозпроизводитель - землевладелец оказывается заинтересованным в росте отдачи каждого гектара земли, ибо добавочная прибыль, образовавшаяся в результате повышения плодородия почвы и лучшей организации территории, остается в хозяйстве.

Определенный экономический стимул - 'кнут' - создается и для землевладельцев, у которых возникают трудности с выплатой земельного налога. Они будут вынуждены либо улучшать хозяйствование, либо отказаться от земли в пользу более рационального собственника, либо искать арендатора, способного хозяина, либо отдать землю в залог. Во всех случаях форма земельного налога экономически побуждает земельного собственника эффективно распорядиться землей.

Полагаю, что земельный собственник, сам хозяйствующий на земле, и 'чистый' собственник земельного участка в смысле выплаты земельного налога равнообязаны.

Разумеется, собственник земли и хозяйствующий субъект, представленный в одном лице непосредственно заинтересован в рациональном использовании своего земельного участка. 'Чистый' землевладелец заинтересован в бережном отношении к земле, повышении плодородия, рациональном использовании собственного участка земли опосредованно, через арендатора.

Считается, что рента не выполняет никакой побудительной функции, на это ее свойство указывали еще классики политической экономии, в том числе К. Маркс. В наше время на Западе эта точка зрения широко распространена не только среди социалистов, но и большой группы либералов - сторонников движения Генри Джорджа, известного как движение за единый налог. И, действи т ельно, на практике, например, в ЕС земельный налог выполняет фискальную функцию, это - платеж, идущий в муниципалитеты на их нужды.

Естественно, возникает вопрос: можно ли земельный налог 'нагрузить' еще и стимулирующей функцией? Вопрос о том, как экономически побудить тех, кто хозяйствует на земле, бережно к ней относиться, в развитых странах стоит не так остро, хотя и там проблема эрозии почв существует. К примеру, в США около половины сельхозугодий в той или иной мере эродированы, Но там сегодня действует хорошо отлаженная система стимулирования, включающая многие другие рычаги. В России с ее огромными различиями в условиях ведения сельскохозяйственного производства, своими традициями в качестве одного из инструментов стимулирования эффективного использования земли следует применять земельный налог.

Считаю,что налог на землю как стимул рационального использования сельхозугодий не сможет сыграть свою роль, если он будет чрезмерным, равно как и низким, он должен быть оптимальным.

Вопрос о величине поземельного налога упирается, во-первых, в проблему соотношения налога и земельной ренты, во-вторых, в проблему ценообразования на продукцию сельского хозяйства. Что касается проблемы соотношения, то важно определить, какую долю ренты следует изымать в форме налога? Мнения экономистов на этот счет разные. Одни считают, что изыматься должна вся сумма ренты, другие же, напротив, считают, что часть ренты нужно оставлять в распоряжении коллективов предприятий для стимулирования более рационального использования земельных и других ресурсов и в особенности для интенсификации производства.

Источником всех форм ренты, как известно, является добавочная прибыль, и проблема ее получения упирается в проблему ценообразования на продукцию сельского хозяйства.

Возможны два варианта решения проблемы: первый -определять добавочную прибыль на основе расчетных цен, кадастровой оценки земли, которая отражает затраты на произ водство продукции в худших условиях.

Второй вариант - исчисление ренты по фактически сложившимся закупочным ценам на продукцию.

Считается, что второй вариант представляется неприемлемым, так как: 1) закупочные цены нестабильны, 2) они чаще всего не отражают всех составляющих затрат на производство и реализацию. Если наше государство возьмется за введение научно обоснованной системы цен, то второй вариант может быть приближен к первому, и механизм определения объективной величины земельной ренты заработает. Таким образом, проблема определения величины земельного налога не может быть решена без определения величины земельной ренты, а последняя - без научно обоснованной и осуществляемой на практике системы закупочных цен на продукцию сельского хозяйства. В том же виде, в каком налог существует в настоящее время, он слабо влияет на уровень и характер использования земли, не побуждает к применению наиболее эффективных методов земледелия.

Дифференциация налога лишь незначительно отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков даже в пределах одного района или области (края). Проблему стимулирования субъектов в сельском хозяйстве в бережном отношении к земле и повышении ее плодородия необходимо, к тому же, решать в комплексе с другими вопросами налогообложения сельских товаропроизводителей. В рыночной экономике важнее, чем в централизованной, существование рентных отношений.

Централизованная экономическая система не смогла сформировать эти отношения, она придала им фиктивный характер, но и постсоветское реформирование аграрного сектора мало что изменило в деле.

Экономически процесс формирования рентных отношений до сих пор не начался, а введение земельного налога не следует принимать за его начало. От этого страдают и общество в целом и сельхозпроизводители, причем фермеры даже в большей мере, чем другие субъекты хозяйствования.

Главный недостаток принятого Федерального закона 'Об обороте земель сельскохозяйственного назначения' состоит в том, что он не носит комплексного характера, не отражает необходимости формирования земельно-аграрных отношений в единстве, во взаимосвязи, взаимовлиянии, взаимозависимости. Ведь рынок земли есть лишь зеркальное отражение всех этих сложнейших процессов. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Прошло более десяти лет с начала реформирования сельского хозяйства России.

Многие вопросы рынка земли в научном плане требуют еще существенной доработки.

Прежде всего, необходимо четко обозначить критерии определения сельского хозяйства. В этом вопросе наша наука может и должна использовать опыт других стран, где оно развивается успешно.

Представляется, что наиболее рельефно проблемы крестьян вырисовываются при рассмотрении сельского хозяйства в структуре рынка АПК: рынка воспроизводимых средств производства (ресурсное обеспечение фермерских хозяйств), рынка земли, потребительского рынка.

Заслуживают всестороннего изучения и решения вопросы ценообразования на продукцию сельского хозяйства. Ведь цены, по которым крестьяне продают свою продукцию, имеют для них решающее значение.

Выявляя объективные факторы, влияющие на цены, на первый план следует поставить рентный фактор.

Проблемы становления сельского хозяйства в России, как в зеркале, отражаются в низкой товарности производства сельскохозяйственной продукции и в низкой доходности.

Статистика показывает, что наше сельское хозяйство все больше превращается в полунатуральное, и определенный вклад в этот процесс вносят крестьянские (фермерские) хозяйства. В области непосредственно земельных отношений предстоит экономически реализовать право частного владения землей, ликвидировать имеющиеся противоречия между собственниками земельных долей и коллективными предприятиями.

Механизмом дальнейшего развития земельных отношений в направлении концентрации земли у эффективно работающих хозяйств является аренда, расширение рыночного оборота и ипотеки земель.

Работа в этом направлении с введением земельного кадастра, осуществлением экономической оценки земли, созданием механизма ее защиты и рационального землепользования в лучшем случае может быть завершена в предстоящем десятилетии. Для всеобъемлющего формирования рыночного механизма , включая рынок земли, очевидно, потребуется более длительный срок, о чем свидетельствует то, что за прошедшие годы реформирования пока не более 10% сельских товаропроизводителей способны работать в условиях рыночной конкуренции и предпринимательства (что в нынешней кризисной ситуации позволяет им хозяйствовать более стабильно и эффективно - наращивать производство и повышать экономические показатели). Учитывая медленное созревание массовой социальной базы рыночных преобразований, глубокие деформации в ценовом и во всем экономическом механизме АПК, это направление переходного периода потребует 10-15 лет.

Выявление сильных и слабых сторон земельного рынка поможет правительству разработать и осуществить эффективную сельскохозяйственную политику. Ведь сельское хозяйство является одной из немногих отраслей экономики, подверженных усиленному государственному регулированию. В России необходимость государственной поддержки аграрного сектора экономики, включая фермерство, определяется переплетением общемировых и специфических проблем. После принятия Земельного кодекса и Федерального закона 'Об обороте земель сельскохозяйственного назначения' главная проблема для РФ состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действенным рынком.. Используемая литература : 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) Содержание: Стр. I. Введение 1 II. Проблема вида собственности на рынке земли 2 III. Оценка состояния земельного рынка по результатам земельной реформы 3 IV. Экономические и юридические аспекты земельной собственности 4 V. Спрос и предложение земли 5 VI. Земельный рынок 8 VII. Нормативная цена земли 11 VIII. Основные проблемы.

оценка незавершенного строительства в Твери
оценка машин и оборудования в Орле
оценка рыночной стоимости транспортных средств в Брянске